오피스텔에 투자할 때는 세금도 잘 따져봐야 한다. 예상치 못한 세금이 발생해 수익은커녕 손해를 보는 예도 더러 있다. 오피스텔은 특히 일반임대사업자인지 주택임대사업자인지, 주거용인지 업무용인지에 따라 세금이 달라지므로 투자 전 꼼꼼히 따져봐야 한다.

우선 일반임대사업자라면 부가가치세가 환급된다. 부가가치세는 오피스텔 건물가액의 10%다. 부가가치세를 돌려 받았다면 업무용으로만 임대(10년간)해야 한다. 주거용으로 임대(사용)하다 적발되면 부가가치세를 다시 내야 한다.

주인들이 임차인의 전입신고를 막는 것도 바로 이 때문이다. 서울의 한 세무서 관계자는 “주거용·업무용 판단 기준엔 여러 가지가 있지만, 가장 손쉽게 확인할 수 있는 게 전입신고 여부”라고 말했다. 전입신고가 돼 있다면 주거용으로 임대(사용)한 것으로 간주한다.

임대하는 중에는 재산세와 소득세를 내야 한다. 재산세는 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다. 임대소득은 다른 소득과 함쳐 종합소득세 신고를 해야 한다. 소득 전체 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 종합부동산세는 오피스텔이 관련법상 ‘업무용’이므로 원칙적으로는 비과세다.

사업자 등록 누구 앞으로 하느냐도 중요

하지만 역시 ‘주거용’으로 임대했거나 쓰고 있는 게 발각되면 과세 대상이다. 오피스텔을 매각할 때는 양도소득세도 내야 한다. 양도세는 주택과 마찬가지로 시세차액이 과표 기준이다. 2년 이상 보유할 경우 시세차액 구간별로 일반세율(6~38%)이 적용된다.

주택임대사업자로 등록하면 부가가치세는 환급이 안된다. 다만 재산세가 면제되거나 감면된다. 40㎡(이하 전용면적) 이하는 면제되고, 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 소득세는 일반임대사업자와 같지만 양도세는 장기보유특별공제를 60%까지 받을 수 있다. 주거용으로 쓰는 것이지만..[원문보기]