여윳돈이 있는 데 마땅히 돈을 굴릴 투자처가 없어 고민하고 있다면 외국인 수요를 눈여겨볼 필요가 있다.

몇 년간의 불황으로 소극적으로 변한 국내 수요 대신 외국인 수요가 ‘조커’가 될 수 있기 때문이다. 2005년 48만5477명이었던 국내 거주 외국인 인구는 2010년 91만8917명으로 5년새 배로 늘었다.

1년 이하 단기 체류자와 미등록 외국인까지 포함하면 현재 120만명이 넘는 것으로 알려졌다.

요즘 외국인 인구가 급증하면서 외국인 대상 주택임대사업이 새롭게 주목을 끌고 있다. 임대주택사업 요건 완화, 수익형 부동산 인기 등의 영향도 있다. 자세히 알아봤다.

◇외국인 대상 주택임대사업
-외국인에게 주택이나 오피스텔 등을 임대하는 것. 전세 개념이 없는 외국인들은 거의 월세로 거주.
-우리나라에는 미국 등 영미권에서 온 외국인, 프랑스인, 일본인 등이 주로 거주하고 있음.
-대사관 직원, 대기업 임직원, 주한 미군 등이 주요 수요.
-동남아시아권에서 온 외국인의 경우 대부분 고시원이나 소형 원룸 등에서 거주해 주택임대사업 대상으로 적당하지 않아 제외함.

◇투자여건
-지난해 11월 이후 주택 임대사업 요건이 완화되면서 전용 149㎡ 이하 면적에 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 주택 1가구를 5년 이상 임대하면 주택임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받을 수 있게 되면서 주택 임대사업에 대한 관심이 높아지고 있음.
-재산세의 경우 규모별로 전용 40㎡ 이하의 경우 비과세, 40~60㎡는 50%, 60~85㎡는 25%만 감면. 종합소득세도 보유 주택수와 임대료 금액에 따라 50~100% 감면.
-올 4월부터 오피스텔을 임대해도 같은 혜택을 받을 수 있어 투자여건 좋아짐.
-주택임대사업에 대한 관심 커지고 있는 데다 외국인 수요 증가, 외국인 임대사업에 대한 안정성(수익률) 부각 등으로 임대사업 수요 증가

◇특징
-전세 개념이 없는 외국인은 대부분 월세로 세를 듬. 우리나라에서는 월세의 경우 적어도 500만~1000만원의 보증금을 미리 받는 것이 일반적이지만 외국인은 보증금을 내지 않는 경우가 많음. 내더라도 한달치 월세 정도만 보증금으로 냄.
-매월 지정된 날짜에 월세를 받는 우리나라 방식과 달리 1년치 월세를 한꺼번에 주는 깔세가 일반적. 한꺼번에 목돈을 받고 월세를 떼일 걱정이 없다는 것이 장점.
-깔세로 받은 임대료를 다시 은행에 예치해도 3~4% 추가 수익 기대.
-외국인들은 이사가 만만치 않은 일인만큼 한번 입주하면 연 단위로 오래 거주하는 편이라 손바뀜이 적은 편.
-대기업 임직원, 대사관 직원, 군인 등은 회사나 정부에서 임대료를 대주기 때문에 임대료를 올리는 것에 대한 거부감이 적은 편.

◇수익률
-수익률은 대출이 없는 조건으로 따짐. 대출을 받을 경우 수익률이 다소 높아질 수 있음. 아래는 현재 임대 수익률.
①서울 용산구 이태원동
-크기/79㎡(이하 전용면적), 4층 빌라의 2층, 방 2개?욕실 1개
-매입비/3억4000만원
-월세/250만원
-연 수익률/8.8%
②서울 용산구 한남동
-크기/84㎡형, 4층 빌라의 2층, 방 3개, 욕실 2개
-매입비/7억원
-월세 350만~360만만원
-연 수익률/6~7%
③서울 마포구 상암동
-크기/전용 84㎡형 12층 아파트의 9층, 방 3개, 욕실 2개
-매입비/4억6000만원
-보증금/5000만원
-월세/150만원
-연 수익률/4.4%
④서울 서대문구 연희동
-크기/300㎡ 단독주택, 방 4개, 욕실 3개, 정원
-매입비/16억원
-월세/1100만원
-연 수익률/8.2%
⑤서울 종로구 수송동
-크기/53㎡, 13층 오피스텔의 8층, 방 2개, 욕실 1개
-매입비/3억원
-보증금/1000만원
-월세/150만원
-연 수익률/6.2%

◇유의점
▶외국인 성향 파악 중요
-기본적으로 생활에 필요한 가구나 가전제품 등을 갖춰야 함. 냉장고·가스레인지·세탁기·에어컨·전화 등이 있어야 하기 때문에 내국인 대상일 때와 달리 별도의 초기 투자비용이 듬.
-해당 지역 거주 외국인의 성향 파악하고 투자 나서는 것이 가장 중요. 국내 거주 외국인은 국적, 가족구성, 직업 등에 따라 선호지역이 뚜렷하기 때문. 방배동 서래마을은 프랑스인이 선호하고 동부이촌동은 일본인이 많음. 금융권 종사자는 성북동이나 평창동 선호. 한남동은 대사관 직원들이 주로 거주. 대기업 임원 중 자녀가 없는 경우 강남권 선호. 가족이 있는 경우 인근에 외국인 학교가 있거나 통학버스 정류장 인근으로 몰림.
-내부 인테리어도 대상 외국인의 취향에 맞게 손봐야 함. 영미권이나 유럽에서 온 외국인은 거실 중심의 생활에 익숙하기 때문에 분리된 주방, 샤워부스가 있는 화장실 등을 갖추면 임대 놓기 유리. 거실 바닥에 카펫을 깔거나 커튼을 달아두는 것도 방법. 어두운 계통보다 밝은 계통의 색을 선호하는 경향이 있음.

▶리모델링 비용 감안해야
-1층의 경우 작은 정원이라도 있으면 월세를 더 받을 수 있음. 정원이 없다면 고층을 선호함.
-리모델링시 비용 대비 수익을 잘 따져봐야 함. 한남동 100㎡형 빌라를 5000만원을 들여 리모델링할 경우 월세를 100만~150만원 정도 더 받을 수 있음. 최소 5년은 돼야 리모델링으로 인한 수익을 얻을 수 있는 셈.
-보증금이 없는 것이 일반적이지만 200만~300만원 정도를 하자보증금으로 미리 받아두는 것이 좋음. 외국인은 임대시 하자 부분을 꼼꼼하게 확인하고 그에 대한 수리를 요구하기 때문에 새로운 임차인을 구할 때 기존 임차인과 하자에 대한 부분을 정확히 따지고 계약을 종료하는 것이 좋음.
-계약 기간 만료 전에 집을 빼야할 경우를 대비한 해지 조항은 반드시 만들어야 함. 급한 사정으로 한국을 떠나야하는 경우 적어도 2개월 전에는 통보를 받을 수 있는 조항을 만들어놓는 것이 좋음. 중도해지시 깔세로 받았던 임대료 중 남은 기간 만큼을 돌려줘야 하는 부담이 생기기 때문.

▶투자금액별 지역 선택 신중해야
-투자금액은 최소 5억원 이상 생각해야.
-투자금액이 5억원 정도라면 이태원동 일대 빌라나 상암동 중소형 아파트 유리
-투자금액이 10억원 정도라면 한남동 일대 빌라나 종로, 광화문 등 도심권역 눈여겨 볼만
-투자금액이 10억원 이상이라면 한남동이나 서빙고동, 방배동 일대 단독주택 유리

▶단골 중개업소 거래가 유리
-외국인이 주로 찾는 지역에는 지역마다 외국인 임대차를 전문으로 하는 중개업소 즐비
-투자 금액과 지역을 선택했다면 곧바로 중개업소 한 곳을 골라 장기 거래가 유리. 이 경우 중개업소가 임대차 계약뿐 아니라 간단한 집수리 등도 관리해 줌
-서울시에서 지정한 ‘글로벌 중개업소’(외국인 전문 중개업소)인지를 확인하는 것도 방법. 현재 140여 곳이 등록돼 있고, 서울시 인터넷 홈페이지에서 확인 가능